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中秋看房记:想买一套房最应该注意什么

来源:未知    发布时间:2016-09-18

本文转载自微信公众号:金吾望

中秋看房记:想买一套房最应该注意什么

停发两天了,今晚(9月17日)恢复更新。

知不知道最近两天,哥(ID:jinlicai18)干啥去了?

看房。

结果,我很诧异,在苏锡杭,已没有性价比出色的新盘。

今儿哥就说说最近两天的看房和关于楼市的花絮。

01

优质性价比新盘,应该具有哪些特征?

1、楼盘所在区位,是否有政府规划,是否处于未来城市发展功能区内

2、新增人口呈正向流入趋势

3、产业结构符合未来发展方向,服务业如果当前缺乏,也必须有未来规划

4、最好附近有地铁,以地铁口为圆心,半径为1公里为最佳

5、有成熟的商业或有成规划的生活配套,包括医院、学校、购物中心、电影院、图书馆、银行、餐饮等

6、开发商口碑,包括楼盘品控,操盘水平,以及相当重要的物业管理水平

其中,“1”和“3”能决定未来楼价成长空间,“2”是当前楼价增速的保证,“4”“5”“6”,是考察楼盘品质的重要窗口。

相比较而言,“1”-“4”重要性超过“5”和“6”。

各位耳熟能详的“地段”,没有列入其中,因为地段,其实不是优质新盘的必要条件。

现在城市发展很快,是否符合规划,未来是否具有发展空间,才是最重要考核标准。

举个栗子:

众所周知,无锡崇安区是传统老市区,也是无锡所有行政区中,人均消费能力最高的区。

蛋酥,这个区,因为是老城区,发展空间有限,房价已缺乏想像空间。在今年3月至9月的房价涨势中,拔得头筹的是滨湖区的太湖新城板块,崇安区的楼盘品质也有所不如。

再如,苏州观前街一带,是苏州传统老城区,但涨幅最猛的是苏州工业园区,也就是新城所在地,苏州新地标“东方之门”就在金鸡湖畔,属于苏州工业园区。

比地段,无锡滨湖区太湖新城和苏州工业园区,和老城区的生活配套和交通便利性,不是一个数量级。

要论买房,苏锡老城区,真不是好选择。

苏州未来城市功能区在哪里呢?

哥为此专门请教了行家,答案是:吴江区太湖湾,也就是吴江区太湖新城一带。

很巧,也叫太湖新城,和无锡一样。

从地图上看,苏州和无锡都是环太湖城市,春秋时都在吴国京畿腹地。

近年,无锡有个新区,叫做“新吴区”,就是渊源于此。

02

苏锡杭,当前无好盘,那就不买了么?

No.

因为本轮地产飙涨,目前尚看不到拐点在哪里。

这次暴涨有个特点,新盘狂飙,二手房还没完全跟进。

所以,购买目标可以看看次新房,就跟炒次新股一样。

谁说买房必须一定要期房?

如果是次新盘,竣工年限应在5年内,最好在3年内。

刚才对于“地段”的比较说明一个问题:

哥(ID:jinlicai18)不建议在老城区买房,当然刚需除外。

如果是投资,买房应在新城区,未来有牛逼规划的区域,是楼市投资首选。

如果是这样,则次新房,在未来的楼市涨幅中,很有价格优势和空间。

新城区买房,不应过份注重学区房,这个和老城区不同,一定要注意。

挑选次新盘,有个指标很重要:容积率。

要尽量选择那些容积率不到1的盘,最大容积率不要超过1.5。

现在很多新盘容积率极高,哥在无锡和苏州,各看到一个新盘,容积率居然是10,说明楼盘楼栋间距极小,或楼层极高,这样的盘,品质不可能太高,因为实用面积会被平摊很多。

在楼型选择上,独栋好于联排好于多层好于小高层好于高层好于超高层。

如果新盘/次新盘容积率不到1,交通还行,处于新城区规划区,那就憋犹豫,除非开发商太差,但能做出低容积率的楼盘,开发商实力不会差哪儿去。

物业管理水平,也是一个硬性的软指标,尽量要找配备口碑的专业物管公司,这能给你的投资盘日后脱手加分。

最后一个指标:绿化率,不应低于30%,最好高于60%。

以上,符合新盘和次新盘选择要求。

03

哪些人当前不适合买房?

缺乏月供能力的人。

换句话说,如果缴纳首付后,月供严重影响当前生活品质,或者干脆根本没有月供能力,或者没有60个月的连续月供能力,这样的人,目前你不适合买房。

哥(ID:jinlicai18)说过,巧妙应用杠杆,是走向财务自由的捷径,也是必经之路。

蛋酥,应用杠杆的前提,是有风控意识,也就是,你具备应用杠杆的能力。

如果你有能力付全款,或者缴纳首付后,你在失业的同时,还能连续60个月缴纳月供并不影响当前生活品质,或者你在连续60个月内,工作上持续提升,包括职位和月薪,符合这些条件,你就应该买房。

这样的人不买房,天地不容啊知道吗?

符合这些条件的人,不应全款买房,而是鼓励贷款,最好贷款30年,公积金贷款或公积金和商业贷款混合。

这样做的好处是,通过通胀,稀释你的房贷债务,并同时享有投资收益,首付之外的资金,去做理财投资,增加资金利用率。

通过这样的杠杆,符合条件的人,就能很快实现自由。

当然前提是,中国楼市泡沫不破裂,再增长10年。

04

中国楼市泡沫会破裂吗?

会!

什么时候?

至少三年内,看不到。

为什么是三年?

好问题。

三年,这时间是哥(ID:jinlicai18)毛估估的,并不精确。

要回答楼市什么时候下行,也就是崩溃,泡沫破裂,要看一个指标:

货币政策何时转向,也就是连续加息。

加一次不够哦,加息一次,会让楼市涨价趋势停止,并引发小幅下跌。

从2007年3月18日至当年12月21日,中国央行6次加息,从2.79%一路加至4.14%。

同时,2008年2月,中央经济工作会议提出,防止经济增长由偏快转为过热,实施从紧的货币政策。

在连续6次加息和货币政策从紧的双重压力下,一路高歌猛进的楼市,在2008年开始下跌,跌幅约20%,有些地方,如杭州,跌幅接近50%。

看到了吧?

说楼市是不是崩盘,泡沫会不会破裂,关键指标是什么?

货币政策是否会从紧,也就是加息,而且是连续加息。

当前中国经济有加息的可能吗?

并没有!

为啥没有加息的政策空间?这个问题可以另外专门写一篇,这里就不多说了。

所以中国楼市是否有泡沫,泡沫是否会破裂,不是关键,应该关心,但不能让这个担心,成为你无所作为的依据。

最大的风险是什么?

是你什么都不做。

还有,楼市泡沫破裂有两种方式:

一种是像日本政府那样,在1990年主动刺破楼市泡沫;一种是像美国次贷危机,击鼓传花游戏撑不住,被动破裂。

中国会以哪种方式破裂?

目前不知道。

蛋酥,如果大批没有月供能力的同学,潮水一样冲进楼市,而实体经济继续下行,那么很可能结果,和美国次贷一样。

这个期限有多久呢?

最多三年。

另一种被迫破裂的外在条件在于:

美联储持续加息。

如果是这样,期限也是三年,或不到三年。

情况就是这么个情况,你会怎么选?

如果你相信当今圣上的控盘能力,你就买,否则,你可以持币观望。

只是,如果你不信,而事实果真如你所料,那么你持有人民币,也是徒劳的。

看清楚啊,哥并不鼓励所有人都去买房。

感谢有你,一路同行。

声明:本号所发任何观点,均不构成投资建议。以此入市,风险自负。

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搜狐网友:识趣 Content つ
评论:人之所以活得累是因为:放不下架子,撕不开面子,解不开情节。

腾讯网友:藏背后的伤悲
评论:请别说谎,因为你能骗到的,都是相信你的人。

百度网友:〃得之我幸
评论:你若使用美人儿计,我就将计就计

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评论:人心就像一个容器,装的快乐多了,郁闷自然就少。

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评论:喜欢发呆的人,心里一定有另一个纯净的世界。

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评论:我以前对你掏心掏肺 你却对我狼心狗肺 搞得我现在没心没肺

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评论:女人们,只有面对问题时不冲动,才能让爱情不被动!

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天猫网友:曲终人离场
评论:昔日迎风尿三丈、如今顺风尽湿鞋。

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