中秋看房记：想买一套房最应该注意什么

本文转载自微信公众号：金吾望

停发两天了，今晚（9月17日）恢复更新。

知不知道最近两天，哥（ID：jinlicai18）干啥去了？

看房。

结果，我很诧异，在苏锡杭，已没有性价比出色的新盘。

今儿哥就说说最近两天的看房和关于楼市的花絮。

01

优质性价比新盘，应该具有哪些特征？

1、楼盘所在区位，是否有政府规划，是否处于未来城市发展功能区内

2、新增人口呈正向流入趋势

3、产业结构符合未来发展方向，服务业如果当前缺乏，也必须有未来规划

4、最好附近有地铁，以地铁口为圆心，半径为1公里为最佳

5、有成熟的商业或有成规划的生活配套，包括医院、学校、购物中心、电影院、图书馆、银行、餐饮等

6、开发商口碑，包括楼盘品控，操盘水平，以及相当重要的物业管理水平

其中，“1”和“3”能决定未来楼价成长空间，“2”是当前楼价增速的保证，“4”“5”“6”，是考察楼盘品质的重要窗口。

相比较而言，“1”-“4”重要性超过“5”和“6”。

各位耳熟能详的“地段”，没有列入其中，因为地段，其实不是优质新盘的必要条件。

现在城市发展很快，是否符合规划，未来是否具有发展空间，才是最重要考核标准。

举个栗子：

众所周知，无锡崇安区是传统老市区，也是无锡所有行政区中，人均消费能力最高的区。

蛋酥，这个区，因为是老城区，发展空间有限，房价已缺乏想像空间。在今年3月至9月的房价涨势中，拔得头筹的是滨湖区的太湖新城板块，崇安区的楼盘品质也有所不如。

再如，苏州观前街一带，是苏州传统老城区，但涨幅最猛的是苏州工业园区，也就是新城所在地，苏州新地标“东方之门”就在金鸡湖畔，属于苏州工业园区。

比地段，无锡滨湖区太湖新城和苏州工业园区，和老城区的生活配套和交通便利性，不是一个数量级。

要论买房，苏锡老城区，真不是好选择。

苏州未来城市功能区在哪里呢？

哥为此专门请教了行家，答案是：吴江区太湖湾，也就是吴江区太湖新城一带。

很巧，也叫太湖新城，和无锡一样。

从地图上看，苏州和无锡都是环太湖城市，春秋时都在吴国京畿腹地。

近年，无锡有个新区，叫做“新吴区”，就是渊源于此。

02

苏锡杭，当前无好盘，那就不买了么？

No.

因为本轮地产飙涨，目前尚看不到拐点在哪里。

这次暴涨有个特点，新盘狂飙，二手房还没完全跟进。

所以，购买目标可以看看次新房，就跟炒次新股一样。

谁说买房必须一定要期房？

如果是次新盘，竣工年限应在5年内，最好在3年内。

刚才对于“地段”的比较说明一个问题：

哥（ID：jinlicai18）不建议在老城区买房，当然刚需除外。

如果是投资，买房应在新城区，未来有牛逼规划的区域，是楼市投资首选。

如果是这样，则次新房，在未来的楼市涨幅中，很有价格优势和空间。

新城区买房，不应过份注重学区房，这个和老城区不同，一定要注意。

挑选次新盘，有个指标很重要：容积率。

要尽量选择那些容积率不到1的盘，最大容积率不要超过1.5。

现在很多新盘容积率极高，哥在无锡和苏州，各看到一个新盘，容积率居然是10，说明楼盘楼栋间距极小，或楼层极高，这样的盘，品质不可能太高，因为实用面积会被平摊很多。

在楼型选择上，独栋好于联排好于多层好于小高层好于高层好于超高层。

如果新盘/次新盘容积率不到1，交通还行，处于新城区规划区，那就憋犹豫，除非开发商太差，但能做出低容积率的楼盘，开发商实力不会差哪儿去。

物业管理水平，也是一个硬性的软指标，尽量要找配备口碑的专业物管公司，这能给你的投资盘日后脱手加分。

最后一个指标：绿化率，不应低于30%，最好高于60%。

以上，符合新盘和次新盘选择要求。

03

哪些人当前不适合买房？

缺乏月供能力的人。

换句话说，如果缴纳首付后，月供严重影响当前生活品质，或者干脆根本没有月供能力，或者没有60个月的连续月供能力，这样的人，目前你不适合买房。

哥（ID：jinlicai18）说过，巧妙应用杠杆，是走向财务自由的捷径，也是必经之路。

蛋酥，应用杠杆的前提，是有风控意识，也就是，你具备应用杠杆的能力。

如果你有能力付全款，或者缴纳首付后，你在失业的同时，还能连续60个月缴纳月供并不影响当前生活品质，或者你在连续60个月内，工作上持续提升，包括职位和月薪，符合这些条件，你就应该买房。

这样的人不买房，天地不容啊知道吗？

符合这些条件的人，不应全款买房，而是鼓励贷款，最好贷款30年，公积金贷款或公积金和商业贷款混合。

这样做的好处是，通过通胀，稀释你的房贷债务，并同时享有投资收益，首付之外的资金，去做理财投资，增加资金利用率。

通过这样的杠杆，符合条件的人，就能很快实现自由。

当然前提是，中国楼市泡沫不破裂，再增长10年。

04

中国楼市泡沫会破裂吗？

会！

什么时候？

至少三年内，看不到。

为什么是三年？

好问题。

三年，这时间是哥（ID：jinlicai18）毛估估的，并不精确。

要回答楼市什么时候下行，也就是崩溃，泡沫破裂，要看一个指标：

货币政策何时转向，也就是连续加息。

加一次不够哦，加息一次，会让楼市涨价趋势停止，并引发小幅下跌。

从2007年3月18日至当年12月21日，中国央行6次加息，从2.79%一路加至4.14%。

同时，2008年2月，中央经济工作会议提出，防止经济增长由偏快转为过热，实施从紧的货币政策。

在连续6次加息和货币政策从紧的双重压力下，一路高歌猛进的楼市，在2008年开始下跌，跌幅约20%，有些地方，如杭州，跌幅接近50%。

看到了吧？

说楼市是不是崩盘，泡沫会不会破裂，关键指标是什么？

货币政策是否会从紧，也就是加息，而且是连续加息。

当前中国经济有加息的可能吗？

并没有！

为啥没有加息的政策空间？这个问题可以另外专门写一篇，这里就不多说了。

所以中国楼市是否有泡沫，泡沫是否会破裂，不是关键，应该关心，但不能让这个担心，成为你无所作为的依据。

最大的风险是什么？

是你什么都不做。

还有，楼市泡沫破裂有两种方式：

一种是像日本政府那样，在1990年主动刺破楼市泡沫；一种是像美国次贷危机，击鼓传花游戏撑不住，被动破裂。

中国会以哪种方式破裂？

目前不知道。

蛋酥，如果大批没有月供能力的同学，潮水一样冲进楼市，而实体经济继续下行，那么很可能结果，和美国次贷一样。

这个期限有多久呢？

最多三年。

另一种被迫破裂的外在条件在于：

美联储持续加息。

如果是这样，期限也是三年，或不到三年。

情况就是这么个情况，你会怎么选？

如果你相信当今圣上的控盘能力，你就买，否则，你可以持币观望。

只是，如果你不信，而事实果真如你所料，那么你持有人民币，也是徒劳的。

看清楚啊，哥并不鼓励所有人都去买房。

感谢有你，一路同行。

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