中秋看房记:想买一套房最应该注意什么
来源:未知 发布时间:2016-09-18
本文转载自微信公众号:金吾望
停发两天了,今晚(9月17日)恢复更新。
知不知道最近两天,哥(ID:jinlicai18)干啥去了?
看房。
结果,我很诧异,在苏锡杭,已没有性价比出色的新盘。
今儿哥就说说最近两天的看房和关于楼市的花絮。
01
优质性价比新盘,应该具有哪些特征?
1、楼盘所在区位,是否有政府规划,是否处于未来城市发展功能区内
2、新增人口呈正向流入趋势
3、产业结构符合未来发展方向,服务业如果当前缺乏,也必须有未来规划
4、最好附近有地铁,以地铁口为圆心,半径为1公里为最佳
5、有成熟的商业或有成规划的生活配套,包括医院、学校、购物中心、电影院、图书馆、银行、餐饮等
6、开发商口碑,包括楼盘品控,操盘水平,以及相当重要的物业管理水平
其中,“1”和“3”能决定未来楼价成长空间,“2”是当前楼价增速的保证,“4”“5”“6”,是考察楼盘品质的重要窗口。
相比较而言,“1”-“4”重要性超过“5”和“6”。
各位耳熟能详的“地段”,没有列入其中,因为地段,其实不是优质新盘的必要条件。
现在城市发展很快,是否符合规划,未来是否具有发展空间,才是最重要考核标准。
举个栗子:
众所周知,无锡崇安区是传统老市区,也是无锡所有行政区中,人均消费能力最高的区。
蛋酥,这个区,因为是老城区,发展空间有限,房价已缺乏想像空间。在今年3月至9月的房价涨势中,拔得头筹的是滨湖区的太湖新城板块,崇安区的楼盘品质也有所不如。
再如,苏州观前街一带,是苏州传统老城区,但涨幅最猛的是苏州工业园区,也就是新城所在地,苏州新地标“东方之门”就在金鸡湖畔,属于苏州工业园区。
比地段,无锡滨湖区太湖新城和苏州工业园区,和老城区的生活配套和交通便利性,不是一个数量级。
要论买房,苏锡老城区,真不是好选择。
苏州未来城市功能区在哪里呢?
哥为此专门请教了行家,答案是:吴江区太湖湾,也就是吴江区太湖新城一带。
很巧,也叫太湖新城,和无锡一样。
从地图上看,苏州和无锡都是环太湖城市,春秋时都在吴国京畿腹地。
近年,无锡有个新区,叫做“新吴区”,就是渊源于此。
02
苏锡杭,当前无好盘,那就不买了么?
No.
因为本轮地产飙涨,目前尚看不到拐点在哪里。
这次暴涨有个特点,新盘狂飙,二手房还没完全跟进。
所以,购买目标可以看看次新房,就跟炒次新股一样。
谁说买房必须一定要期房?
如果是次新盘,竣工年限应在5年内,最好在3年内。
刚才对于“地段”的比较说明一个问题:
哥(ID:jinlicai18)不建议在老城区买房,当然刚需除外。
如果是投资,买房应在新城区,未来有牛逼规划的区域,是楼市投资首选。
如果是这样,则次新房,在未来的楼市涨幅中,很有价格优势和空间。
新城区买房,不应过份注重学区房,这个和老城区不同,一定要注意。
挑选次新盘,有个指标很重要:容积率。
要尽量选择那些容积率不到1的盘,最大容积率不要超过1.5。
现在很多新盘容积率极高,哥在无锡和苏州,各看到一个新盘,容积率居然是10,说明楼盘楼栋间距极小,或楼层极高,这样的盘,品质不可能太高,因为实用面积会被平摊很多。
在楼型选择上,独栋好于联排好于多层好于小高层好于高层好于超高层。
如果新盘/次新盘容积率不到1,交通还行,处于新城区规划区,那就憋犹豫,除非开发商太差,但能做出低容积率的楼盘,开发商实力不会差哪儿去。
物业管理水平,也是一个硬性的软指标,尽量要找配备口碑的专业物管公司,这能给你的投资盘日后脱手加分。
最后一个指标:绿化率,不应低于30%,最好高于60%。
以上,符合新盘和次新盘选择要求。
03
哪些人当前不适合买房?
缺乏月供能力的人。
换句话说,如果缴纳首付后,月供严重影响当前生活品质,或者干脆根本没有月供能力,或者没有60个月的连续月供能力,这样的人,目前你不适合买房。
哥(ID:jinlicai18)说过,巧妙应用杠杆,是走向财务自由的捷径,也是必经之路。
蛋酥,应用杠杆的前提,是有风控意识,也就是,你具备应用杠杆的能力。
如果你有能力付全款,或者缴纳首付后,你在失业的同时,还能连续60个月缴纳月供并不影响当前生活品质,或者你在连续60个月内,工作上持续提升,包括职位和月薪,符合这些条件,你就应该买房。
这样的人不买房,天地不容啊知道吗?
符合这些条件的人,不应全款买房,而是鼓励贷款,最好贷款30年,公积金贷款或公积金和商业贷款混合。
这样做的好处是,通过通胀,稀释你的房贷债务,并同时享有投资收益,首付之外的资金,去做理财投资,增加资金利用率。
通过这样的杠杆,符合条件的人,就能很快实现自由。
当然前提是,中国楼市泡沫不破裂,再增长10年。
04
中国楼市泡沫会破裂吗?
会!
什么时候?
至少三年内,看不到。
为什么是三年?
好问题。
三年,这时间是哥(ID:jinlicai18)毛估估的,并不精确。
要回答楼市什么时候下行,也就是崩溃,泡沫破裂,要看一个指标:
货币政策何时转向,也就是连续加息。
加一次不够哦,加息一次,会让楼市涨价趋势停止,并引发小幅下跌。
从2007年3月18日至当年12月21日,中国央行6次加息,从2.79%一路加至4.14%。
同时,2008年2月,中央经济工作会议提出,防止经济增长由偏快转为过热,实施从紧的货币政策。
在连续6次加息和货币政策从紧的双重压力下,一路高歌猛进的楼市,在2008年开始下跌,跌幅约20%,有些地方,如杭州,跌幅接近50%。
看到了吧?
说楼市是不是崩盘,泡沫会不会破裂,关键指标是什么?
货币政策是否会从紧,也就是加息,而且是连续加息。
当前中国经济有加息的可能吗?
并没有!
为啥没有加息的政策空间?这个问题可以另外专门写一篇,这里就不多说了。
所以中国楼市是否有泡沫,泡沫是否会破裂,不是关键,应该关心,但不能让这个担心,成为你无所作为的依据。
最大的风险是什么?
是你什么都不做。
还有,楼市泡沫破裂有两种方式:
一种是像日本政府那样,在1990年主动刺破楼市泡沫;一种是像美国次贷危机,击鼓传花游戏撑不住,被动破裂。
中国会以哪种方式破裂?
目前不知道。
蛋酥,如果大批没有月供能力的同学,潮水一样冲进楼市,而实体经济继续下行,那么很可能结果,和美国次贷一样。
这个期限有多久呢?
最多三年。
另一种被迫破裂的外在条件在于:
美联储持续加息。
如果是这样,期限也是三年,或不到三年。
情况就是这么个情况,你会怎么选?
如果你相信当今圣上的控盘能力,你就买,否则,你可以持币观望。
只是,如果你不信,而事实果真如你所料,那么你持有人民币,也是徒劳的。
看清楚啊,哥并不鼓励所有人都去买房。
感谢有你,一路同行。
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